W 2025 roku pytanie „wynajmować czy kupować” powraca z nową siłą. Rosnące ceny mieszkań, wysokie raty kredytów i niepewność gospodarcza sprawiają, że wiele osób wstrzymuje decyzję o zakupie nieruchomości. Jednocześnie koszty wynajmu także rosną, zwłaszcza w dużych miastach.

Co się bardziej opłaca – spłacać kredyt i budować własność, czy wynajmować i mieć elastyczność? Odpowiedź zależy od kilku konkretnych czynników, które dokładnie omawiamy poniżej.

1. Jakie są aktualne koszty zakupu mieszkania?

Średnie ceny m² (I połowa 2025):

• Warszawa – ok. 16 500 zł
• Kraków – 15 000 zł
• Wrocław – 13 500 zł
• Lublin, Olsztyn, Rzeszów – 8 000 – 10 000 zł

Przykład: zakup mieszkania 50 m² w Krakowie

• cena: 750 000 zł
• wkład własny: 150 000 zł (20%)
• kredyt: 600 000 zł na 30 lat
• oprocentowanie: 7,5%
• rata: ok. 4 300 zł miesięcznie
• dodatkowo: ubezpieczenie, czynsz, podatek od nieruchomości

2. Ile kosztuje wynajem podobnego mieszkania?

Średnie ceny najmu 50 m² w 2025 roku:

• Warszawa: 4 200 – 5 000 zł
• Kraków: 3 500 – 4 300 zł
• Wrocław: 3 200 – 4 000 zł
• mniejsze miasta: 2 000 – 2 800 zł

W cenie najmu zazwyczaj zawarte:

• czynsz administracyjny
• opłaty za media (częściowo)
• brak obowiązków związanych z konserwacją lub podatkami

Wniosek: rata kredytu jest często wyższa niż czynsz za wynajem tego samego lokalu.

3. Kiedy zakup jest bardziej opłacalny?

Zakup może się opłacać, jeśli:

• planujesz mieszkać w tym miejscu dłużej niż 5 – 7 lat
• masz stabilne dochody i wysoki wkład własny
• chcesz zbudować majątek na przyszłość
• traktujesz nieruchomość jako inwestycję długoterminową
• rata kredytu nie przekracza 35 – 40% Twojego dochodu netto

Korzyści z zakupu:

• budujesz własność zamiast płacić właścicielowi
• masz kontrolę nad mieszkaniem (remonty, zwierzęta, wynajem)
• możliwość sprzedaży z zyskiem w przyszłości
• ulga podatkowa (odsetki od kredytu jako koszt uzyskania przychodu – np. przy wynajmie)

4. Kiedy wynajem ma więcej sensu?

Wynajem będzie korzystniejszy, jeśli:

• nie masz wystarczającego wkładu własnego
• planujesz zmianę miejsca zamieszkania w ciągu kilku lat
• Twoja sytuacja finansowa jest niepewna
• nie chcesz ponosić kosztów związanych z utrzymaniem lokalu
• stopy procentowe są zbyt wysokie, a ceny nieruchomości rosną wolniej niż inflacja

Zalety wynajmu:

• brak zobowiązania na 30 lat
• łatwość przeprowadzki
• brak ryzyka spadku wartości mieszkania
• niska bariera wejścia (brak kosztów transakcyjnych, podatków)

5. Co mówią liczby? Porównanie miesięcznych kosztów

Przykład: mieszkanie 50 m² w Krakowie

Opcja	Miesięczny koszt	Uwagi
Kredyt (7,5%)	ok. 4 300 zł	Rata + ubezpieczenie + czynsz
Wynajem	ok. 3 800 zł	Czynsz najmu + media
Nadwyżka: kredyt	+ 500 zł	Ale budujesz własność

Wniosek: przy aktualnych stopach kredyt jest droższy w miesięcznym ujęciu, ale buduje Twój majątek. Wynajem jest tańszy, ale nie daje żadnych aktywów.

6. Inne czynniki, które warto wziąć pod uwagę

• Koszty transakcyjne przy zakupie (PCC, notariusz, wpisy do KW): nawet 10 000 – 20 000 zł
• Elastyczność wynajmu – łatwiej zmienić miejsce życia, pracy
• Wartość emocjonalna posiadania własnego mieszkania – poczucie bezpieczeństwa
• Ryzyko spadku cen nieruchomości – w niektórych segmentach może wystąpić
• Rentowność najmu – jeśli planujesz kupić mieszkanie pod wynajem, zysk netto bywa niższy niż kilka lat temu

Co bardziej się opłaca w 2025 roku?

Kupno mieszkania:

• opłaca się osobom z wysokim wkładem własnym i długoterminowym planem
• ma sens przy stabilnych dochodach i chęci „osiedlenia się”
• pozwala budować kapitał, ale wymaga większych nakładów na start

Wynajem mieszkania:

• korzystny w krótkim okresie i przy elastycznym stylu życia
• daje swobodę i mniejsze ryzyko
• nie buduje jednak majątku ani nie chroni przed inflacją